北京市凯诺律师事务所：2023年城市更新中的协议拆迁应该如何进行

　　许多老百姓可能不知道，拆迁其实是有很多种的，除了我们经常遇到的由政府组织实施的征地拆迁之外，还有协议拆迁、协商搬迁等，而且这几种拆迁模式许多人都会搞混，认为它们都是一样的，但其实它们之间也是有较大的区别的。

　　一般而言，因修路、建设高铁、水利工程等因素需要占用老百姓土地、房屋的征地拆迁，是由政府牵头，也就是政府是征收主体，并由政府组织实施，这种征地拆迁一般具有强制性，被征收人说了不算，其只有听的份，也就是说，如果补偿安置标准合理，征收程序合法，或是被征收人已经领取了补偿款，但就是不交出土地的话，那么征收方是可以向法院申请强制执行的（当然了，如果补偿特别的不合理，同时又遇到了强拆、逼迁等行为，被拆迁人则是有权拒绝交出土地的，也有权拒绝搬迁，或是依法提起行政诉讼维护自己权益）。

　　而城市更新中产生的拆迁，比如需要对旧的房屋拆除重建等，一般则属于协议拆迁，协议拆迁的征收主体并非是政府，而是普通的民事主体，也就是开发商，是由开发商牵头实施拆迁行为，这种拆迁那么就不具有强制性，需要与被拆迁人商量着来，不能强迫被拆迁人，如果直接强拆房屋，那其行为是不合法的。下面我们就根据律师办案经验来告诉大家，城市更新中的拆迁一般应当要按照什么原则进行？

　　一、签约比例必须达到95%以上

　　在城市更新过程中，为了维护广大被拆迁人的利益，北京、深圳相继发布了《深圳经济特区城市更新条例》以及《北京市城市更新条例》。

　　比如《北京市城市更新条例》中规定，城市更新过程中，需要对私有房屋进行腾退的，实施主体可以采取产权调换、提供租赁房源或者货币补偿等方式进行协商。

　　城市更新项目范围内物业权利人腾退协议签约比例达到百分之九十五以上的，实施主体与未签约物业权利人可以向区人民政府申请调解。调解不成且项目实施涉及法律、行政法规规定的公共利益，确需征收房屋的，区人民政府可以依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》等有关法律法规规定对未签约的房屋实施房屋征收。

　　再比如《深圳经济特区城市更新条例》中规定，属于旧住宅区城市更新项目的，区人民政府应当在城市更新单元规划批准后，组织制定搬迁补偿指导方案和公开选择市场主体方案，经专有部分面积占比百分之九十五以上且占总人数百分之九十五以上的物业权利人同意后，采用公开、公平、公正的方式选定市场主体，由选定的市场主体与全体物业权利人签订搬迁补偿协议。

　　从上述的法律法规中我们可以看到，涉及拆除重建的，开发商与房屋所有权人签订协议的比例一般是不能低于95%的，如果低于95%，那么原则上来说就不可以实施拆迁行为，当然了，如果签约比例超过了95%，那开发商则就可以正常推进拆迁工作。

　　所以，这里凯诺律师提醒大家，在拆除重建项目中，被拆迁人一定要认真地对待拆迁协议这个过程，因为一旦达到签约比例，那么这一份协议马上就产生了法律效力，也就是最后你拿到的补偿也就只有协议中约定的补偿金额了。因此，在签订协议的过程中，一定不要轻易地相信开发商的话，因为他们为了能启动拆迁，很有可能会使用各种方法来对付你，比如大家都签了，你再不签，就要对你区别对待了等等，以言语的方式来吓唬你，让你尽快在协议上面签字。

　　在签订协议时，一定要看补偿合不合理，有没有降低自己原有的生活水平，如果补偿不合理，无论开发商怎么说都不要签，只要你不签字，无论别人签与不签，自己都还有机会争取合理的补偿。

　　二、必须要保障被拆迁人选择权

　　除此以外，在城市更新类拆除重建项目中，房屋所有权人也是有权选择补偿方式的，实践中很多开发商只给货币补偿这一种方式，但其实，法律法规上明确规定，即使是城市更新类项目，补偿方式也是有货币补偿、产权置换或是两种相结合的方式的。

　　也就是，房屋所有权人是有权就以上三种方式进行选择，如果开发商只以货币的形式对房屋所有权人进行补偿，那则是不合法的。

　　根据《北京市城市更新条例》中的规定，城市更新过程中，需要对私有房屋进行腾退的，实施主体可以采取产权调换、提供租赁房源或者货币补偿等方式进行协商。《深圳经济特区城市更新条例》第三十四条规定，城市更新搬迁补偿可以采用产权置换、货币补偿或者两者相结合等方式，由物业权利人自愿选择。

　　三、对个别未签订协议的，由区政府作出征收决定或是征地补偿安置决定

　　很多人可能会认为，既然是城市更新类项目，是由开发商牵头拆迁的，那么其就有权决定对未签订协议的被征收人的房屋是拆还是留，但其实并不是这样的，在城市更新过程中，对于未签订补偿安置协议的，开发商需要向相关部门申请调解，经调解之后仍不同意的，相关部门可以依法对未签订协议的部分房屋实施征收。

　　根据《北京市城市更新条例》中的规定，实施主体与未签约物业权利人可以向区人民政府申请调解。调解不成且项目实施涉及法律、行政法规规定的公共利益，确需征收房屋的，区人民政府可以依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》等有关法律法规规定对未签约的房屋实施房屋征收。

　　实践中，如果被拆迁人遇到开发商在未向政府申请调解的情况下，直接强迫被拆迁人签订协议或是直接强拆被拆迁人房屋，那则是不合法的。此时，被拆迁人一定要及时地咨询专业律师，并在专业律师的帮助下启动法律程序维护自己的权益。