克而瑞集团CEO张燕丨大运营时代，湾区房企的回归、进阶与创新
在多重超预期因素影响下，2022年地产人见证了市场销售的大幅回落、多家企业债务违约、城投托底土地市场……经历了这些从未有过的时刻，无论是主动还是被动，行业都在进行着深度调整，市场也演变出3个新的特征：第一，当投资真正退潮，市场进入到改善时代，企业回归产品力本身；第二，通过客户满意度信心修复，建立优势服务力，是企业面向未来发展的关键；第三，存量时代下，精细化管理和精益化经营能力已成房企核心竞争力。
进入2023年，湾区房企格局也发生了变化——由之前的三足鼎立进入到加速洗牌阶段，以华润置地、招商蛇口、保利、中海、万科、金地、碧桂园为首的全国化布局规模房企，持续保持大本营优势；本土稳健型房企，布局于城市核心区位，发力城市更新，深耕优势突出；外来房企市场占有率急速下滑，战略收缩明显；深铁、广铁企业凭借“轨道+物业”开发模式发展迅速，同时，以纾困为核心的安居建业，也获得长足发展。
伴随行业进入大运营时代，湾区房企应对挑战的关键还在于这三点：对产品力的回归、服务力的进阶、以及运营力的创新。
克而瑞集团CEO张燕
“回归”产品力：客研是产品力的第一要义
一方面，当行业进入买方市场，产品力成为首要核心竞争力；另一方面，当投资真正退潮，市场进入改善时代，我们更应回归产品力本身。
产品力，归根结底是产品对目标客户的吸引力，因此针对目标客户的研究就成为打造和提升产品力的第一要义，以客研贯穿的产品力也更能帮助企业穿越周期。
针对当下热销的改善产品的产品力打造，成为当下市场和房企关注的热点。以深圳为例，通过克而瑞栅格地图以及其他方面的综合分析可以看到，深圳的高端改善人群主要分布在南山中心区和福田中心区，呈现城市新贵崛起、消费升级提速的特征。对这部分高端改善客户需求的研究，可以发现他们更关注n+1户型，在同等面积下n+1房功能性更强，不仅可满足二孩、三孩家庭的需求，同时客户也能进行灵活打造，拓展收纳空间。前海万科臻湾悦约115平方米四房，就是通过户型多功能空间的灵活演绎，实现项目一二期热销的典型案例。
“进阶”服务力：促进交付“量”与“质”齐升
2022年，行业的服务满意度下滑最为严重。通过客户满意度调研，可以帮助企业发现服务上的疏漏与不足，是企业实现服务类业务优化的绝佳切入点。
基于此，克而瑞发起“2022年粤港澳大湾区房地产客户满意度调查研究”，共涉及11个主要模块，与上年相比，仅有房屋设计、产证服务两个模块的满意度得分有所增加，其他九个模块的满意度均呈现出不同程度下滑。投诉处理、维修服务、交付服务满意度低于其他指标，下降幅度大于其他指标。其中，投诉处理满意度仅为54.2，同比下降7.8个百分点，在所有模块中下降程度最为突出；其次维修服务、交付服务满意度同比下滑均超5个百分点，房屋质量同比下滑超4个百分点。在行业下行期注重对以上客户重点关注模块的信心修复极其重要。
建立优势服务力，首要一点就在于提升交付力。在房地产行业信心亟待修复的背景下，行业需要更多有实力、有担当的房企做好保交付、稳交付的工作，积极打造高口碑的交付水平，降低客诉，促进交付“量”与“质”齐升。当下，以保利、华润、招商、金地等头部标杆房企积极着手搭建和完善自身的全周期交付体系，不仅保证房子如期交付，更保证了交付过程的服务质量，凸显出房企实力与高品质服务力。
“创新”运营力：从“开发商”转变为“城市运营商”
在经济形势偏弱的情况下，企业的大运营能力，是其能否真正担当营业收入和盈利能力稳定来源的试金石。在此背景下，运营资产的类型、规模的有序增长、业务上的新突破显得非常重要。伴随着城市和行业的快速发展，多个企业已在城市运营、城市更新、综合体运营、园区运营等方面攫取硕果。
近年来央企、国企承担了越来越多的城市运营商的责任。即通过将旧工业区、城中村等更新开发为集合多种业态于一体的项目，为城市带来更好的环境，促进区域格局面貌重塑，同时也带来更好的社会服务，使学校、医院、文体设施等水平迈上一个新台阶，最终提升整个地段的价值，吸引更多人群来此置业。这类城市运营为其综合体的运营打下了夯实的基础。
在深圳，已逐步向“城市综合投资开发运营商”转型的华润置地，依托华润集团雄厚的产业资源与多元化优势，主导开发运营了后海深圳湾、大冲以及笋岗等片区，以多种片区统筹模式，协同政府提升城市价值。招商蛇口作为招商局集团旗下的城市综合开发运营板块，全面主导开发运营约13.2平方公里的蛇口、约2.9平方公里的前海妈湾以及约2.9平方公里的会展新城，全面焕新城市运营的实践。而深业集团则通过片区改造统筹了科技园、车公庙、八卦岭、清水河等片区的综合开发运营。
结语
围绕行业新特征，房地产行业的经营从粗放走向精细化，数字化也已经成为房企转型发展和寻求“突围”的关键工具。克而瑞一直致力于服务湾区头部房企的数字化转型，围绕“投研”、“产研”、“客研”，助力企业建立较为完善的投资决策辅助平台。
智慧客研平台系统开发，“投研”和“产研”同时发力，最终实现了“城市-板块-土地-客户”4大要素闭环。除标准化客研数据系统外，近年来克而瑞还与多家头部房企开展定制化数据系统的研发。通过对于“土-客-产”一体化思维的运用，并结合销售数据与案场到访客户数据、成交客户数据，用客户数据量化土地价值，反馈市场动态，落位客群轨迹，从而可以快速确定一些基本的客研方向，降低客研试错成本，实现客研工作“降本增效”的目的。
在住宅开发和不动产运营并行的周期，回归产品，精耕服务，发力运营成为行业震荡后的主基调。《2023粤港澳大湾区房地产白皮书》依然如期而至，与行业同行，与企业共生，在大运营时代应“运”而生。
克而瑞在珠三角区域深度服务房企十余年，自粤港澳大湾区规划正式批复以来，我们相继发布了2019年度、2020年度、2022年度《粤港澳大湾区多元化投资白皮书》以及《粤港澳大湾区品牌房企白皮书》等专业剖析大湾区房地产发展规律的报告，为业内研究和投资大湾区提供了有益的参考。
今年，我们继续带来《聚焦客研、深耕运营——2023粤港澳大湾区房地产白皮书》，时隔近4年，重启线下发布会，现场将会有多个领域的专家进行相关专题分享，共探“大运营时代，城市运营趋势与未来”。
仅为个人观点，不代表所在企业观点