产品力TOP100 | 克而瑞CEO张燕：五大维度解读产品力发展趋势
12月1日，由克而瑞举办的“从产品‘质’上到长期主义——2022中国房地产产品力TOP100发布会”成功召开。易居企业集团CEO丁祖昱先生、易居企业集团执行总裁/克而瑞CEO张燕女士，与来自标杆房企、运营企业的近10位分享嘉宾，通过主题演讲、圆桌对话，深入聚焦行业产品力建设与发展。
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易居企业集团执行总裁、克而瑞CEO张燕女士发布了2022产品力发展报告，从交付、产品创新、租赁、绿色健康等方面回顾2022行业产品力发展，并展望2023产品五大趋势：
张 燕易居企业集团执行总裁、克而瑞CEO
2022产品力发展报告
基于当前的市场变革与租售并举的大背景，本年度也是首度将租赁纳入2022整体产品力报告。
ıl盘点2022产品力发展lı
聚焦交付、产品创新、租赁产品、绿色健康四大类别
一、交付：克而瑞调研发现，今年以来购房者对于交付最关心的问题，主要是质量&延期，房企围绕“质量”“ 时间” “服务”提升交付力。
对此，企业主要聚焦这几方面进行一系列升级。
1、保质量：首先是品控，TOP100开发企业在质量品控上基本都拥有自己的管控体系。
2、在交房时间管控上，管理与技术双管齐下，实现准时交付不延期。
3、提升服务：当前多数TOP50房企已经制定交付前、交付日和交付后三大阶段的交付服务体系，包含100+交付服务标准动作等。
二、产品创新
今年，企业产品创新发声较去年明显减少，这跟市场有一定关系的原因。多数销售产品的创新迭代通过“以小见大”、细节提升，来完善产品功能。
具体看来，体现在：
1、收纳：拓展空间创新，如双玄关引出双洄游动线，拓展玄关收纳空间；提升效率，如中小户型通过在功能间装修上，采用一体化定制。
2、厨房配置升级，可推拉中岛、感应移门等通过各类小细节，满足各类人群不同需求。
3、装修主要是体现在多维度细化创新方面，装修细节以人为本，满足不同代际、审美需求，装修设计品质化。
4、户型定制增强可变性，如匹配家庭从结婚到多胎的不同阶段、不同年龄代际需求，构建“一步到位”的成长型户型。
5、社区空间方面，如提供疗愈空间的大草坪设置、露台空中庭院等已经成为社区空间调整升级趋势。
三、租赁
数据显示，租房主力已转变为90和95后的年轻一代，占比达68%。年轻一代对长租的意愿增强，更注重生活品质和仪式感，愿意为更好的居住体验买单。
目前市场化租赁产品已经日趋多样化，主要由四类产品组成，包括企业员工住宿、较成熟的集中式公寓产品、满足中高端租赁人群需求的服务式公寓、已经发展到2000间的大型租赁社区。
四、绿色健康住宅
房企对于绿色健康住宅的打造，从被动式技术向主动式及可再生能源技术拓展。在这样的背景下，围绕“空气、光、声、水、温度”等元素，房企进一步对健康住宅进行探索。 具体看来，绿色建筑方面，当前房企绿建规模发展进程不均衡，高星级绿色建筑项目比例仍较低。克而瑞研究报告显示，典型企业绿销比方面，万科地产、招商蛇口、中海地产比较靠前。
对购房者而言，“低碳”很遥远，6成客户仅停留在听过但不了解，他们更为关心健康住宅，高能级城市客户对低碳住宅的了解度相对较高。
健康住宅方面，高端项目健康落地率“50%”，部分企业高端产品系已形成健康产品体系。限成本、轻奢和品质类项目健康元素落地率为“30%”，落地元素多为“水”和“光照”等成本可控元素。
ıl展望2023年lı
五大维度解读未来产品趋势
趋势一：户型仍是购房第一要素，企业将持续改善细节提升体验感，实现“小动作大满足”。基于房间数少、功能性差等痛点，未来户型创新，可以在既有空间又能合理达到有效使用等方面进行拓展。
趋势二：客户关注点已经扩展至社区环境，规划布局问题待改善，人文关怀要需要重视。当前的社区满意度仅7成左右，内部公区成为吐槽的重点，问题集中在大而不当或者不能满足先行需求。另一痛点，则是功能及心理需求上的“人文感觉”。
趋势三：租赁参与主体更加多元化，进一步推动了产品创新。住房租赁企业中，房企系占比不断提升，租赁板块收益率相对稳健。住房租赁企业开业规模TOP30中，房企系占比超四成。随着住房租赁行业的不断成熟，长租公寓收益率随之也会有相应的提高，收益稳定和抗风险性质相对较好。
趋势四：高溢价产品是企业盈利的关键。公募REITs发行的收益率门槛，反向推动产品升级。在相同空间之下，在产品打造上更具优势、配套更为完善、服务更为贴心且多元化的面积段的产品，会获得比同类产品更高的溢价。
趋势五：绿色低碳发展空间仍然巨大，客户或从被动接受到主动需求。客户对于“低碳”愿意支付一定成本，但溢价有限最高“3%”。具体看来，噪音、净水、光环境三大要素是争取客户需求的重要发力点。
排版｜土木
微信号：克而瑞产品测评
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