旭辉头顶上的“达摩克利斯之剑”

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　　2022年11月1日，旭辉控股（集团）有限公司（00884.HK，以下简称“旭辉”）董事局主席林中在朋友圈写到：“蹲下意味着我们拒绝躺平，蹲下意味着重心更稳，蹲下意味着为了来日更好的站起来！”

　　那天，旭辉公开表示，暂停支付境外融资安排项下所有应付的本金和利息，以确保公平对待所有境外债权人，并寻求境外债务的全面解决方案。

　　4个月过去，旭辉终于抛出了一份境外流动资金状况的全面解决方案，但却引来了境内投资人更深的担忧和不安。

　　这份公告还对旭辉去年的业绩情况进行了披露，公司预计年内亏损130亿元～140亿元。值得一提的是，即使在行业形势很不好的2021年，旭辉依然有123.27亿元的盈利。

　　曾经的“黑马”跌落神坛，令人唏嘘。

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　　重组方案引发的担忧

在解决方案中，旭辉提到，将不会削减本金额。也就是说，债权人不会被要求接受削减债务的任何本金额。其次，旭辉给投资人提供了股权化的选择方案，允许部分或全部债权人自愿将其部分债务转换为公司股权或可换股债券。

　　虽然声明不会削减本金金额，旭辉提出，可能会减少以现金支付的利息。旭辉称，公司需要将利息负担减少到一个可合理承担的数额，以允许公司恢复到一个长期财务稳定的状况。公司预期初期，利息将部分以现金支付，也有可能部分以实物支付。而这里的实物，大概率说的就是房子了。

　　对于债务到期日，旭辉坦言，公司债务的本金分期偿还及到期日预期将延长至全面解决方案全面实施日起不超过7年。公司预期将以偿还部分本金或同意费的形式，向债权人支付若干前置款项。目前，旭辉正在制定方案，向债权人提供适当及切实可行的增信。

　　不过，旭辉的这一公告却进一步刺激了境内投资者。3月13日，旭辉控股收盘价为0.71港元/股，跌幅为8.97%。

　　此前，一封旭辉合作金融机构及境内债投资人《给旭辉集团林老板的一封公开信》在网上流传。

　　公开信主要是担心继境外债之后，旭辉境内债也“筹划”展期。“大家愿意在行业最黑暗的时候，一起共克时艰，但不能忍受在黎明已至的时候，却选择依然不努力不奋争，更不能容忍一边在外面标榜着积极发债、卖资产和努力的销售，却一边偷偷地在背后谋划着债务展期和重组……”

　　旭辉宣布“蹲下”，是从去年11月1日开始。当天，旭辉在公告中提到，公司无法与2022年10月内有还款义务的境外债务项下所有债权人达成既可以让集团补救延迟还款问题，又同时能够维护本公司最佳利益以顾全公司所有持股者利益的协议。

　　而此次境内投资者的担心大概率源于旭辉的几笔境内债。征探君通过Wind全球发债主体检索发现，旭辉集团股份有限公司为发行主体的还有9只境内债券没有到期，到期日集中在2025年-2026年。

　　不过，上述债券的付息频率都是需要每年付息一次。征探君数了一下，今年6月之前需要付息的就有两笔。以旭辉集团股份有限公司发行的“20旭辉01”（163539.SH）债券为例，当年余额为21.2亿元，付息频率为每年付息一次，下一次付息日为今年5月29日，当期票面利率为3.8%。

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　　去年亏了130亿~140亿元

　　除了对于债券偿付的担心，投资者更为关心的还是旭辉目前的销售状况到底如何。根据旭辉方面透露，集团2022年交付了9万套住宅，2023年前两个月交付了1万套住宅。旭辉坦言，集团一直努力不懈并将继续采取一切可能的措施加快销售及现金回款。

　　具体到业绩方面，2022年，旭辉预计亏损130亿元～140亿元；股东权益应占核心亏损净额51亿元～56亿元。值得一提的是，即便是在行业环境萧瑟的2021年，旭辉的盈利依然有123.27亿元，股东权益应占核心净利润72.84亿元，可见去年行业环境真的非常寒冷。

　　对于业绩预期亏损，旭辉解释称，受2022年中国房地产行业整体经营情况不佳以及疫情影响，一方面，房屋交付下跌使得销售物业已确认收入和溢利减少；另一方面，对物业项目计提的减值准备增加。

　　旭辉业绩的糟糕表现也引发行业关注。要知道，旭辉可以算得上是近年来跑得最快的民营房企代表之一。

　　公开资料显示，旭辉前身发家于福建厦门。2000年，旭辉集团成立于上海，控股股东旭辉控股（00884.HK）于2012年在香港主板整体上市。旭辉集团创始人、旭辉控股董事局主席林中更是被称为房地产行业的“战略家”。

　　征探君对比多年克而瑞此前发布的数据，2015年，旭辉集团的销售金额只有312.5亿元，位列排行榜第25位，还算不上有典型代表性的房企。而后，旭辉便开启了高速扩张之路。

　　2017年，旭辉集团流量金额1040亿元，首次跨入千亿阵营，排名也跃升至第15位。到了2018年，旭辉集团的流量金额迅速跃升至1625.2亿元。这几年是整个行业都在加杠杆扩张的时间。饶是旭辉流量金额一年内增加了近600亿元，行业排名依然没有发生任何变化。到了2021年，旭辉集团的全口径销售金额突破2400亿元。

　　不过，到了去年，旭辉集团全口径销售金额骤然下降至1237.2亿元，几乎只相当于前一年的一半，排名也下滑至第17位。

　　为了促进销售回款，去年开始，关于旭辉旗下多个项目降价甩卖的消息也屡屡见诸媒体。财报显示，2022年截至6月30日为止的6个月，旭辉合同销售的平均售价为1.52万元/平方米，同比减少11.1%。公司核心净利润率也由2021年的9.2%下降至6.1%。

　　2022年上半年，旭辉集团合同销售金额631.4亿元，同比大幅下跌了53.6%。不难看出，2022年的旭辉，切切实实打响了“销售保卫战”，但这场保卫战却打得着实艰难。

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　　总部大楼也被“摆上货架”

　　展期待解的境外债，即将需要偿还的境内债利息，惨淡的销售情况……都成为悬在旭辉头顶上的“达摩克利斯之剑”。

　　除了加快销售促进回款，旭辉坦言，正积极利用并探索在市场氛围好转时出售非核心资产的机会。其中最让外界关注的是，旭辉将自己的总部大楼也摆上了“货架”。

　　根据权威媒体报道，今年3月2日，旭辉集团计划以14亿元的价格整栋出售上海恒基旭辉中心两栋办公楼，两栋拟出售物业位于上海虹桥商务区，报价分别为5.5亿元和8.8亿元，其中还包括了旭辉总部大楼。

　　旭辉集团官网资料显示，恒基·旭辉中心位于上海虹桥商务新区，占地面积约86.6平方公里，主功能区约550万平方米。

　　上海地产圈的人都知道，虹桥商务区曾经聚集了一大批房企在此设立总部，尤其是闽系房企。虹桥商务区管委会披露的数据曾显示了2017年的盛况——在已入驻商务核心区的1000多家企业中，有近100家国内排名靠前的地产开发企业总部和上市公司区域总部落户于此。而后，随着行业环境发生改变，房企也纷纷开始撤离大虹桥。

　　不惜将总部大楼摆上“货架”，不难看出林氏兄弟对于资金的担忧和心焦。2022年12月19日，旭辉公告称，已成功完成股份配售及认购，筹资约9.46亿港元。这笔资金已用于向境外贷款银行支付约3.42亿港元，足够支付到2022年12月31日期间的所有利息，余下资金已经或将用于公司债券持有人的利益。

　　旭辉坦言，集团流动性受制于当前市况及多项地方政府政策。集团大部分现金为项目层面存放于指定银行账户受严格托管的预售现金，以确保物业的竣工及交付。根据旭辉未经审核的综合管理账目，截至2022年12月31日，集团的现金及银行结余额约为205亿元。值得一提的是，截至2022年6月底，这一数字为312亿元。由此计算，半年时间里，旭辉存在托管账户中的预售现金已经又消耗了100亿元。而旭辉的境外债务，还没有大的进展。

　　相较于其他纾困房企而言，旭辉拟定7年的展期时间并不短，但也是目前的无奈之举。去年还戴着大红花作为优质民营房企代表的旭辉，接下来要思考的是采取什么样的增信措施让投资者安心了。

　　作者 | 张玉

　　来源 | 征探财经（ID:teccj6)